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豪宅也能高周轉中海外半年凈利過百億
本報記者 張曉玲
實習記者 王 帆 深圳報道
2014年上半年深圳樓市出現瞭一個意外：中海九號公館奪得半年銷冠。作為一個純別墅項目，中海九號公館半年銷售額28億，超過瞭萬科、佳兆業等傳統剛需大盤開發商。
2014年中報顯示，中海外半年銷售730.4億港幣，凈利達130億港幣，毛利率為35.7%。中海外之所以能持續十年保持行業利潤第一，深圳中海九號公館的開發模式具有樣本意義。
高周轉是當下主流開發商普遍采取的運營策略，但豪宅尤其是別墅產品很難實現高周轉。位於深圳尖崗山的九號公館是2012年底中海外所拿的地王地塊，總價48億。項目的稟賦和地價決定瞭必須是做豪宅產品，但如何做？
該項目做成瞭相對面積可控、總價可控的聯排雙拼產品，這樣意味著客群更廣，客群基數越大汽車貸款桃園大園汽車貸款越能出現快銷和熱銷。2013年11月第一次開盤，2014年5月第二次開盤，每次開盤都幾乎售罄。
"快周轉的概念是前置，把下一個環節的工作前置，比如三期還是一片空地，但我們馬上就要開始積累客戶，等拿到預售證就開始賣。"中海外有關人士說，同樣的一個項目如果花3年或者5年時間，可以多賣一點錢，但資金成本、時間成本、財務費用都要算進去；而5年時間夠做兩個項目甚至更多，這樣周轉得很快，可能賺得更多。"為什麼中海外一直是盈利水平最強的公司？快周轉是其中一個方向。"
"另一方面，快速開發，快速銷售，意味著樓盤後期的升值空間讓渡給瞭客戶，深圳中海九號公館售價低於市場預期，也是實現快銷、高周轉的重要原因。再加上項目地塊的土地價值、公司的品牌影響力、過硬的產品質量，共同成就瞭豪宅高周轉。"上述中海外內部人士透露說，"根據目前客戶積累情況來看，下半年可實現銷售額不會低於上半年。"
九號公館是中海外目前最高端的產品系列。從整體來看，中海外的產品以中高端為主，近年來公司各產品線均執行高周轉策略，上半年公司銷售額超過730億港幣，成為為數不多超額完成半年銷售計劃的房企之一。
中海外主席郝建民於業績會表示，中海外今年1400億港元銷售目標未變，下半年的推盤量將超1100億港幣。目前公司在國內落地共47個城市，開發項目主要集中在一、二線城市，現約有106個項目在建，總開工規模約3000萬平方米。
CRIC研究中心認為，從上半年75%的去化率及全年2200億港元的貨量來內湖區房屋借款估算，中海外全年有望達到1650億港元的銷售額。
在項目保持高周轉的同時，郝建民強調仍要保持高利潤。
中報顯示，上半年中海外股東凈利潤同比增長18%，扣除投資物業估值等非核心業務運營因素的影響，核心利潤同比仍大幅增長33.7%至107.9億港元。扣除保障房項目等的影響，核心毛利率高達35.7%。
"中海的營銷費用、管理費用、財務費用是行業最低的，較千億級同行房企低3%-6%，千億以上的銷售規模，意味著一年多出數十億的利潤。"中海外內部人士說。據記者瞭解，中海外的營銷費用控制在銷售額的1%。
在房企最重要的融資和資金成本項上，中海外也處於絕對優勢。上半年，中海外及中海宏洋已發行24億美元債券，平均融資成本維持低位，約為4%，比去年的百分之三點幾略有上升，但依然是國內地產公司中最低。而且2012、2013年，中海外是首傢率先發行30年期美元債券的中資房企，2014年上半年再度發行20年期美元債券，在國內企業中，發行超過10年期國際債券的企業幾乎沒有。(編輯 徐煒旋)
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-08-07/08082853472.shtml
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