樓市新政之後 商業地產成投資者新寵
??“3·30”樓市新政，給房地產行業註入瞭一針興奮劑。新政後的這十天，重慶樓市回暖明顯加速，不僅僅在一手房和二手房領域，在商業地產板塊更是如此。
??連日來，記者走訪瞭解到，住房市場剛需和改善型需求正積極入市，住房市場升溫明顯，在投資者眼裡，商業地產更成為瞭住宅投資的替代品，也就是說，商業物業成為投資者的關註重點。
??現象 咨詢商業地產的人多起來
??“新政後的首個小長假，哪怕在下雨，來我們這裡咨詢商業地產項目的顧客都比平時多一倍。”代理著主城區多個商業地產項目的某公司負責人譚華強告訴記者，在這些天的統計數據中，有明確汽車二順位設定年息缺錢急用哪裡借錢信用貸款房貸利率任何問題免費諮詢意向提出看項目的顧客比前段時間增加瞭逾五成。
??譚華強口中的新政就是在3月30日當天出臺的關於樓市的政策：首先是三部委發文將二套房首付比例降至四成，使用住房公積金貸款購買首套普通自住房最低首付20%，首套房貸款還清後再次申請公積金貸款，首付30%；其次，財政部和國傢稅務總局對個人住房轉讓營業稅政策進行調整，營業稅免征門檻由5年變為2年。這些舉措被視為自2008年以來提振房地產行業力度最大的政策，其效果在最近十天內也確實很明顯。
??某中介代理公司的負責人王凱稱，他們公司代理有住房和商業地產項目，從新政後的情況看，住房的成交量和客戶到訪量分別增加瞭15%和50%，而商業地產項目的成交量也增加瞭30%，有意購置商業地產的客戶的到訪量更是增加瞭60%。
??趨勢 商業地產成住宅替代產品
??記者在采訪中發現，投資者關註商業地產項目的比例正在逐步提升。有不少受訪的投資者表示，未來投入到住宅類型的物業比例將降低，關註的重點將是受調控影響較小、市場活躍度更高的商業物業。
??多位業內人士認為，在房地產市場的細分物業中，住宅受到營業稅、二套房政策等調控措施的影響，整體處於周期性調整中，再加上二手房市場拋售壓力增大，導致投資者對投資普通住宅市場顯得比較謹慎，而商業地產則順理成章地成為瞭住宅投資的替代產品。
??“作為消費類載體的商業物業成為瞭投資者的有效避風港。”某商業地產研究機構的負責人晏春華稱，在經濟環境的大背景下，消費增長為商業地產提供瞭良好的外部環境，這就意味著商業地產的投資價值值苗栗縣各銀行貸款利率得關註。
??在市內一傢教育培訓機構任營銷總監一職的陳道定，從去年開始轉戰商業地產投資。“從去年底到現在，我已經在主城區投資瞭三處商業物業，投資額度在400多萬。”他稱，在樓市政策一片暖風的情況下，商業地產的前景值得期待。
??同樣投資瞭商業物業的劉平認為，住宅投資受政策調控影響較大，仔細算下來，還不如投資商鋪回報率高。他舉例稱，位於觀音橋的某寫字樓，最開始的售價約為10000元/㎡，現在的租金約為160元/㎡，照此計算，僅十來年的時間，回報率便達到瞭20%。
??中國房地產學會副會長陳國強在接受記者采訪時曾表示，未來房地產投資方向的選擇會發生變化，投資商業地產有可能成為新的熱點。他預計，未來市場上，將有更多的中小投資者進入，商鋪等商業地產有望成為房地產市場新的增長點。
??專傢 成交量增加供應量也上升
??來自重慶市房地產業協會的數據顯示，今年前兩個月，商品非住宅成交面積處於低位，而除商服用房外，其餘成交面積占比均呈增長趨勢。
??成交量增加的同時，供應量也在隨之上漲。盈石集團研究中心發佈的數據顯示，今年，重慶零售商業地產將迎來發展小高峰，預計今年將會有112.4萬平方米的入市量，占未來4年供應總量的30%。此外，數據還顯示，截至2018年，重慶將會有375.2萬平方米的零售物業投放市場，使得現有存量翻番，其中購物中心占90.2%。
??商業地產投資
??選址和運營團隊很重要
??“商鋪的選址和運營是投資商業地產的關鍵。”某中介代理公司的負責人王凱稱，商業地產的選址比較重要，關系著未來商鋪生意的投資收益和發展前景，一個好的商鋪，選址好意味著成功瞭一半。
??他還表示，選址前要考察多方面因素，不僅要周圍交通便利、環境良好，還要客流量大、目標客戶購買力強，這可以保證運營的持續性。他還建議，投資者在考察商業物業時，應找優質的開發商，成熟穩定的運營團隊，這能在一定程度上降低投資風險。
??某商業地產研究機構的負責人晏春華也有相同的觀點，他表示，商業物業周邊的業態，也與商業的發展密不可分，尤其是租金水平。晏春華告訴記者，龍湖地產的天街項目在投資者心目中具有投資風向標的地位，“投資者跟著天街走，租金水平有保障。”
??據業內人士介紹，在龍湖天街系列項目中，北城天街之前價值幾百萬元的商鋪如今估值已過億元，且周邊空中商鋪日均客流量最高達10萬人。“目前龍湖天街系列—源著天街，建面48-56平方米的空中商鋪即將面市，總價30萬元起。”上述人士稱，源著天街最大特色之一，即空中商鋪具有組合可變的特點，墻體可全部打通，可根據經營者的需求實現多樣組合。同時，兼具小面積、低總價的優勢。按照龍湖推出的“112金融計劃”，首期隻需要約5-6萬元，就能成為天街系的業主，相比於動輒數百萬上千萬的商鋪投資，這種投資更親民。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-04-10/07465992080033173521898.shtml
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