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出讓金逆勢飆升40% 土地財政好日子幻覺
GDP、財政收入、房地產相關稅收的增速統統回落，地方政府的土地出讓金卻在逆市飆升，這是2014年前4個月地方經濟的真實寫照。
5月13日，財政部公佈的最新財政收支情況顯示，前4個月地方財政收入同比增長9.2%，4月單月地方財政收入同比增長隻有9.8%，均低於去年同期的13.9%和14.7%。稍早前國傢統計局公佈的一季度各城市GDP數據也顯示，包括北京、天津、浙江、廣東等地在內的一線省市和不少二三線地區，GDP增速均比2013年一季度有所回落。
財政部在分析稅收變化原因時稱，地方財政收入增幅降速，原因是與房地產交易直接相關的房地產營業稅和企業所得稅、契稅明顯回落。其中，4月份房地產營業稅、企業所得稅分別下降4.2%和3.1%，而在3月則是分別增長10.3%和 11.7%。
種種不利因素之下，地方政府的土地出讓金卻實實在在地增長著。
仍然是財政部的數據，2014年一季度國有土地使用權出讓收入10802億元，同比增長40.3%。而經濟觀察報從各地國土局和土地交易市場瞭解到的信息顯示，4月份土地出讓收入依然非常樂觀。
以北京和上海為例。截至4月25日，北京土地市場2014年來累計土地出讓金已達1045.37億元，相當於2013年全年的57%，即使與2013年前5個月相比，增幅也達到近70%，其中4月單月土地出讓金高達300億元。前4月上海土地總成交金額為573.2億元，相當於2013年全年的近27%，較去年同期增長75%，其中4月單月增加超過100億元。
這種樂觀情緒也彌漫於財政系統中，經濟觀察報采訪的數位地方財政局人士均表示，除瞭三線城市土地出讓收入可能會增長緩慢外，其他地方情況不會很差。
土地出讓金在飆升，土地成交量卻在下滑。中國指數研究院發佈的統計數據顯示，今年前4個月，一線城市累計成交面積1053萬平方米，環比下降20%，其中北京僅成交240萬平方米，同比下跌過半，深圳僅成交95萬平方米，同比下跌三成。
一傢中介機構的不動產咨詢師告訴經濟觀察報，從他在江蘇為房地產企業處理業務的過程來看，現在房地產商不是沒有資金，而是拿不到地，"許多國企為瞭拿地，會直接收購擁有地塊的企業"。
幻覺？
市場數據證實瞭上述咨詢師的觀感。
盡管一季度房地產相關稅收增速回落，背後原因是多數城市的房地產銷售面積和銷售金額出現大幅度"雙降"，但開發商依然瘋狂。
以保利地產為例，一季度新增土地儲備的建築面積比當期簽約的銷售面積多出150多萬平方米。其他幾傢大房地產企業，其一季度購買商品、接受勞務支付的現金支出也在天量增長，其中有很多是用來購買新地塊的。來自國傢統計局的信息顯示，在商品住宅銷售面積下降5.7%的情況下，房地產開發企業的土地購置面積同比下降隻有2.3%。
開發商的瘋狂拿地直接推高瞭土地單價。上海易居房地產研究院最新發佈的報告顯示，4月北上廣深四個一線城市土地成交建築面積為 580.2萬平方米，環比下降5%，同比基本持平；成交均價為8416元/平方米，環比增長49.3%，同比暴增105.6%。"房地產商們在'賭'四年前房地產市場回暖情況再現。"上述咨詢師說，2008、2009年形勢不好，政府開始救市，二手房不收繳土地增值稅，到2010、2011年房地產市場就開始瘋狂瞭，現在不少房企還在拿地，證明還在賭當年情況再現。
對一二線城市的地方政府來說，最好的應對莫過於順水推舟。很多地方政府人士認為，市場形勢雖然不好，但向上傳導的過程需要時間，終端銷售不好，不可能馬上傳導到土地上。
廣東省財政系統人士對經濟觀察報說，該省一個縣級市原本地塊已經很少，4月土地出讓收入非常好，他們認為房地產銷售不好若是持續下去，雖然會傳導到土地收入，但有一個時間差，所以現在要做的是不再增加供應地塊，但要繼續推高單塊土地的價格。
而東北的一個地級市，今年的土地出讓收入比去年要好很多。該市財政局人士說，今年做收入計劃的時候還擔心形勢不好，增速在內部調低不少，沒想到第一季度土地出讓形勢這麼好。所以就增加瞭土地供應量。
不過，三四線城市的情況卻苦樂不均。經濟觀察報從財政系統瞭解到，有的三線城市，第一季度土地收入與2013年同比下降，4月略微同比增長瞭0.1%；更有極端的城市，4月甚至沒有開工一個項目，沒有賣出一塊地。
不過，看上去的好日子似乎更像是個幻覺。
中金公司分析師彭文生認為，雖然一季度土地出讓收入同比仍然增長 40%，但主要反映的是土地出讓收入收繳國庫的時滯，而不是其他因素；而一季度的土地供應量已經同比減少，當前房價下跌的形勢可能帶動地價下跌，"今年土地財政收入仍有可能像政府年初預算的那樣，大幅下跌"。
支出與債務
財政部此前公佈的2014年政府預算顯示，國有土地出讓金預算收入增長為-11.8%。
盡管過去三年的土地出讓收入預算增速都是負增長，但隻有 2012年的土地出讓收入最終實現瞭負增長，2011年和 2013年土地出讓收入都大幅超出預算。2013年國有土地使用權出讓收入41250億元，比2012年增加12732億元，增長44.6%。
這一次，還會那麼幸運嗎？地方政府有沒有做好應對土地財政緊縮的準備？恐怕未必。一位省級財政廳債務管理辦公室人士對經濟觀察報表示，省裡領導表達過意思，土地出讓收入是償還債務的主力，債務絕對不可以出問題，用任何辦法也要保證債務順延下去，其他資金也可自由使用，但要打個時間差。
一般來說，地方政府對土地出讓收入的渴望，緣於其對專項支出的供血功能和對地方債務的輸血功能。
土地出讓金的支出首先是計提各種費用，剩餘部分被稱為土地出讓金凈收益，按照固定比例用於三項專項支出，其中10%的農田水利建設資金，10%的教育資金，另外還有不低於10%資金用於統籌廉租房、公租房、城市和國有工礦棚戶區改造等保障性安居工程。
最後的資金才被用於地方政府其他項目支出或土信貸台中后里土信貸汽車貸款苗栗卓蘭汽車貸款者用來償還地方債務。
今年4月份，建築業營業稅260億元，增長10.7%，表示4月的投資速度在增長，新開工項目也在增長。而一旦土地出讓收入達不到預期，首先受到影響的就是地方投資的這些自由支出。
彭文生認為，土地財政下滑給地方財政帶來的壓力，會產生三方面影響：一是減少地方政府投資，影響固定資產投資；二是增加地方政府債務風險；三是不利於信貸擴張。總體上會給宏觀經濟帶來緊縮效應。土地收入下降給地方財政帶來壓力。
從審計署的數據來看，地方政府性債務對土地出讓收入的依賴程度較高。截至2012年底，11個省級、316個市級、1396個縣級政府承諾以土地出讓收入償還的債務餘額34865.24億元，占省市縣三級政府負有償還責任債務餘額93642.66億元的37.23%。
從未來償債年度看，2014年到期需償還的政府負有償還責任債務占21.89%，2015年、2016年和2017年到期需償還的分別占17.06%、11.58%和7.79%，2018年及以後到期需償還的占18.76%。
上述新竹縣小額貸款利率省級財政廳債務管理辦公室人士認為，若是終端市場形勢不好，肯定會蔓延到土地出讓收入，其實最應該改變的是制度和結構中的問題，"地方本級收入隻能夠發工資保持基本運營，其他都依靠轉移支付，地方政府對土地出讓收入的依賴，短時間還將持續下去"。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-17/08512735046.shtml
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