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全國半數大中城市房價下跌 樓市從下探到築底
地產界著名的"預言傢"、北京華遠董事長任志強，在今年年初參加新京報活動時就表示，"我做瞭十幾年房地產報告，今年第一次提出'風險'兩個字。"當時，任志強就預言，今年銷售的問題會比較大。
如今，2014上半年已經收官，事實證明，任志強又一次對瞭。無論全國樓市還是北京樓市的銷售量，上半年都明顯下行。
國傢統計局發佈的1-5月數據顯示，前5月，全國商品房銷售面積為36070萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月擴大瞭0.9個百分點。其中住宅銷售面積下降9.2%。
在北京，根據機構發佈的統計數字，無論是商品住宅新房，還是二手房，上半年成交量的下降都是非常明顯的。
來自北京克而瑞的數據顯示，今年上半年，全市純商品住宅新房成交均價為26910元/平方米，成交金額862億元，成交套數29978套，同比2013年上半年的58314套下降48.6%，幾近"腰斬"。
二手中介機構的統計則顯示，上半年北京二手房成交4.45萬套，同比去年上半年的9.52萬套，降幅超過53.2%。
相對於以往樓市"越調越漲"，今年上半年樓市沒有出臺新的調控政策，為什麼下行卻這麼明顯？
高策地產服務機構董事長陶紅兵認為，上半年全國樓市和北京樓市下行有三個共性的原因，分別是整體經濟形勢不好，居民收入預期下降；貨幣政策偏緊，對購房抑制作用明顯；輿論唱空，帶來購買群體的不安定感。
任志強在今年5月發佈的一個長微博中，也特別提到銀行個貸政策對市場的影響遠大於限購政策。他認為，從0.75到1.1的利率變化會影響約25%的可支付能力，大大提高購房成本。
此外，陶紅兵認為，北京樓市下滑還有一個特殊原因是自住商品房的推出。自住商品房，鎖定瞭絕大部分剛需客戶，凍結瞭相當一部分需求在商品住宅市場釋放，同時這種影響也傳導到中高端市場。
松動明顯，築底進行時
6月28日，北京朝陽區東壩板塊的首開常青藤開盤，90套特價房以3.2萬元/平方米的均價入市，價格相比之前下降1萬元/平方米。這也是今年北京目前價格松動最明顯的一個樓盤。
北京上半年價格的松動經汽車貸款台南永康汽車貸款歷瞭一個從被動到主動，從"假降"到"真降"的過程。這種變化本身也反映瞭企業對市場的應對。
在3月之前，北京房價還是比較穩定的。但到瞭3月中旬，萬科橙21680元/平方米的開盤價，相對於"預期價格"下降幾千元，被一些人士解讀為"萬科降價"。而北京萬科對此的解釋是根據政府指導價格定價開盤。
但隨後關於"降價"的聲音就多瞭，諸如東亞印象臺湖、林肯公園、北京城建(7.89, 0.25, 3.27%)·海梓府等等。一位機構分析人士對記者表示，北京樓市的價格松動，不排除開發商借勢炒作、吸引關註、刺激銷售的因素；但另一方面，也反映出房企對市場看法的變化，通過推出特價房等手段，主動吸引買房人。從萬科橙"被降價"到首開常青藤推出大幅優惠的特價房，上半年北京樓市的降價越來越主動，"越來越真"。
在二手房市場上，根據鏈傢地產[微博]統計，今年前三月，二手房成交均價都在29500元/平方米以上，在4月達到30000元/平方米後，開始下降，6月就隻有27427元/平方米。
而在京外，房價的松動也早已經開始。從年初杭州、常州等多個地方傳出"降價"開始，二三線房價的松動就已經成為趨勢。在陶紅兵等業內人士看來，二三線城市的供應壓力直接導致瞭市場的下行。
上海易居房地產研究院的統計也顯示，截至5月，包括四大一線城市在內，35個被統計城市，商品住宅庫存同比增長20.1%，再創歷史新高。
在信貸政策收緊、庫存增加、成交不振等各種因素作用下，5月，全國70個大中城市半數房價出現環比下降。
■ 動向
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品牌開發商尋求突圍
雖然上半年樓市下行壓力很大，但不少房企的銷售業績還是表現搶眼。如龍頭房企萬科，無論在北京還是在全國，銷售業績都在上漲。根據克而瑞統計，萬科整個集團上半年銷售業績已經突破千億，綠地、恒大等龍頭房企銷售也在增長。
北京萬科副總經理肖勁在談到北京萬科上半年銷售時表示，房企在市場大勢中，就像魚在水中，要適應水流，堅持自己的運營之道。上半年，北京萬科基於一貫對現金流的重視，節奏也會快一點，定價會更合理一些。
一些特點比較鮮明的房企，如華夏幸福(25.00, 0.31, 1.26%)基業借力城鎮化，主打大北京市場，上半年銷售額達到200億元(克而瑞統計)。近兩年勢頭勁猛的泰禾集團(8.56, 0.04, 0.47%)，在北京別墅、普通住宅、非限購類產品共同搶市，差異化也助推瞭企業業績增長。
在努力銷售增收的同時，房企受市場壓力影響，整體的拿地節奏在上半年開始收縮。以北京為例，僅從土地成交量和成交金額看，前4月84宗宅地出讓，出讓金合計1056.1億元，5、6月份，兩個月成交土地僅5宗，且無一宅地，出讓金隻有59.1億元。上半年北京還一度傳出，部分摘得高價地的房企尋求退地的消息。
2014年上半年落幕，無論地方政府、房地產企業、買房人都在市場的變化中經歷瞭考驗。那麼回顧2014年上半年，這場半年考包括瞭哪些內容，對各類主體影響幾何？不妨就看看下面兩張"考卷"。
聲 音
考慮到更多城市調控可能放松，貨幣政策也有可能放寬，未來市場的量、價應該都能在目前的基礎上穩住，很難有更多實質下降。明年市場則會回升。
--高策地產服務機構董事長陶紅兵
下半年市場應該不會太差，現在的信貸政策非常不傾向於房地產，一旦正常或者傾向於房地產，市場就會好轉。--北京萬科副總經理肖勁
本版采寫/新京報記者 張旭
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-07-04/08292804767.shtml
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